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フリーランスが住宅ローンを組むときの注意点は?

住宅など大きな買い物をするときに便利なローン。しかしフリーランスは「住宅ローンを組むときに不利」という話をよく耳にします。実際のところ、フリーランスはローンを組むことができるのでしょうか。

ここではフリーランスが住宅ローンを組むときのポイントや注意点をご紹介します。

フリーランスでも住宅ローンを組むことは可能!その条件は

一般的には「フリーランスはローンを組みにくい」というのが通説です。これは事実で、会社員に比べる住宅ローンの借り入れ条件はシビアになりやすいのが現状でしょう。しかし、フリーランスでも条件をクリアすれば借り入れ審査に通ることができます。

仮にフリーランスが住宅ローンを申し込むと仮定した場合、以下のような条件が求められます。

  • フリーランスとしての「業歴」(例:3期分の確定申告書提出、ローンの審査申請は4年目以降など)
  • 直近数年間の所得額(経費を差し引いた額)が金融機関の定めた金額以上であること

例えば「新生銀行」の場合、自営業であるフリーランスがローンを組むには「業歴が2年以上あること」「直近2年の間の平均年収(課税所得額)が300万円以上であること」という条件を掲げています。

ただしこの「300万円」という数字には、会社員とフリーランスで次のような違いがあります。

「300万円」というキーワードは同じですが、会社員・公務員の場合は税込年収が300万円以上です。一方、フリーランスは経費控除後の所得が300万円以上となっています。所得とは年収-経費のことです。つまり、フリーランスのほうが会社員・公務員よりも高い年収が申込条件になります。

引用元:新生銀行

仮に経費が年額50万円かかるフリーランスが300万円のボーダーラインをクリアしようとすると、単純計算で350万円以上の収入が必要になるということです。

フリーランスが融資の審査で社会的信用を得るには?

フリーランスがローンを組む際には、収入の安定性のほかに“社会的信用”を得ることも重要です。審査のボーダーラインをクリアする収入であっても、「社会的信用のない人」と判断されてしまえば審査に通らない可能性もあります。フリーランスとして確実のローンを組みたい場合は、次の対策を行うことをおすすめします。

事業用のメインバンクを利用する

フリーランスの中には銀行へ事業用口座を開設する方も多いかと思います。この事業用口座をメインバンクとし、

報酬の受け取りや支払い口座として利用することで、お金の流れに透明性が生まれ、信用を得られます。結果として融資を受けやすくなるケースもあるのです。

特に地方の銀行、信用金庫は比較的融資の審査が通りやすいとも言われています。将来的に融資を利用する予定があるのなら、こうした金融機関を選ぶのもひとつの方法です。

クレジットカードの延滞、キャッシングの未返済をしない

クレジットカードの支払い滞納が2ヶ月以上ある場合、「事故情報」として信用情報機関のブラックリストに載ってしまいます。こうなると5年にわたって住宅ローンが組めないうえ、新たなクレジットカードの作成もできません。

また、キャッシングで頻繁に借り入れを繰り返していたり、返済が遅れていたりするのもNGです。融資審査に多大な影響を及ぼすため、カードやキャッシングは計画的に利用することをおすすめします。

法人化して会社を設立する

フリーランスから法人化するには登記の手間やある程度の費用がかかります。しかし法人化をして「会社」を設立した場合、不安定なフリーランスに比べると社会的信用度もアップします。その結果、住宅ローン審査に通りやすくなるケースが多いのです。

なお、法人化にはクライアントからの信用がアップする、節税につながるなどのメリットも。年収が600万円を超え、かつ大きい額の融資を受けたい場合は、信用性を高める方法として検討してみてもよいでしょう。

フリーランスがローンを組むときの注意点

フリーランスにはご自宅を事務所と兼ねて仕事を続けている方も多いでしょう。このような場合には「住居の割合」が重要なポイントになります。

フリーランスが居住用の住宅購入用としてローンを申請しても、「事業用として使う割合」が50%を超える場合は、ローン対象外となってしまいます。この場合。住宅ローン控除も受けられなくなるので要注意です。

【住宅の事業割合が50%を超える】

  • 住宅ローン対象外となってしまう
  • 住宅ローン控除(※)の条件から外れるので控除が受けられなくなる

※住宅ローン控除には「床面積50㎡以上」「その2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するもの」という条件がある。

また事業割合が50%以下の場合は、「居住部分」のみが住宅ローンの対象とみなされます。残りの事業用部分には融資が受けられず、自己資金で補うこととなります。

【事業割合が50%以下の場合】

  • 居住部分のみに住宅ローンが適用
  • 事業用部分は自費となる
  • 住宅ローン控除も居住部分の割合のみ(事業用部分は事業経費として計上可能)

なお、住宅ローンは「居住・生活用の住宅」を対象にしているローンです。そのため100%生活用の住宅や、フリーランスの仕事に使う事業割合が10%以下の場合であれば特に気にする必要がありません。ローンの借り入れ審査はもちろん、住宅ローン控除も全額受けられます。

【事業割合0~10%の場合】

  • 居住部分100%とみなされた住宅ローンの借り入れOK
  • 住宅ローン控除も全額受けられる
  • 事業用経費として10%分を経費計上できる

10%以下の場合に経費計上できる項目には、固定資産税や火災・地震保険料、建物の減価償却費や住宅ローンの利息などが挙げられます。また水道光熱費、電話代なども事業割合に応じて経費に計上できます。

フリーランスの住宅ローンは社会的信用が重要!

ローンを組むのが難しいとされるフリーランスですが、「返済能力がある」と判断されれば融資を受けられます。必要な条件については金融機関へ相談し、返済計画なども含めて聞いてみましょう。

なお、マイホームを手に入れたあとは「バーチャルオフィス」で安全に仕事ができる体制を整えるのも良い方法です。ご家族と一緒に住まわれているフリーランスの中には「自宅住所を仕事関係の他人に教えるのに抵抗がある」という方も多いのではないでしょうか。

その場合にバーチャルオフィスの住所を使えば、自宅住所を晒さず安全にフリーランスの仕事ができるようになります。

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「これからマイホームで仕事を頑張りたい」「自分や家族のプライバシーを守りたい」という方は、ぜひご検討くださいませ。

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